千味文 2025年06月25日 07:02 广东
作者：农村娃高老师
来源：楼市高谈
你知道吧——
关于房地产行业，有这样一位“经济老中医”，他能用精准的判断，为楼市发展把脉。
他就是原重庆市市长黄奇帆。
在重庆任职期间，凭借出色的经济管理能力，精准把控重庆楼市，化解库存危机，在业内声名远扬。
早在2023年，当不少房产专家还在大谈“房价触底反弹”时，黄奇帆在房地产趋势论坛上，直接泼了一盆冷水：
“如果现在还有人认为房地产会反弹上涨，那他对经济肯定是没什么认知的！”
展开剩余85%他用一组组冰冷的数据，撕开了房地产行业的伤疤，直言：
“中国房地产的底层逻辑已彻底改变！”
这话一出，可谓是一石激起千层浪，让不少还对房价抱有幻想的人心头一紧。
01
黄奇帆的三大论断：打破反弹幻梦的清醒剂
我把黄老先生的观点，梳理了一下，主要有以下几点：
第一，供需逆转，房子比人多出1.6亿套！
黄奇帆反复强调一个残酷的现实：全国住房套户比已经达到1.16，也就是说100户家庭对应116套房，这个数字远超国际警戒线1.1。
更让人触目惊心的是12.1%的空置率，相当于每8套房就有1套空置着，在三四线城市情况尤为严重。
像山东聊城套户比1.35，河北保定1.42，鹤岗更是夸张，高达1.79。
想想看，鹤岗70㎡的新房只卖8万，这样的市场环境下，房子还怎么保值？
第二，是人口断崖，90后比80后少4000多万接盘侠。
我们知道，以现在的人口形势来看，对房地产来说可不太乐观。
新生儿数量比8年前暴跌40%，结婚登记人数减少35%，这直接导致刚需购房群体断崖式萎缩。
而且城镇化率已经逼近68%的天花板，以前进城农民买房的故事，再也讲不下去了。
黄奇帆更是一针见血地指出：
“未来十年，开发商建的房子比新生儿数量还多！”
没有了足够的买房人，房价拿什么涨？
第三，是政策转向，政府救市≠刺激房价。
面对创20年新高的7亿㎡商品房库存，国家虽然投入数万亿收储，但目标很明确，是要把这些房子转化为保障房、人才公寓，可不是为了推高房价。
就拿深圳、青岛来说，当地保障房价格比周边低40%，直接把很多刚需购房者吸引走了。
黄奇帆反问：“当政府用白菜价供应保障房时，普通商品房还怎么涨？”
02
三大铁证：为什么说“反弹论”是自欺欺人？
我们看到，当前很多房地产大V，是不是抛出一个刺激的观点：房子要反弹了。
但是，下面3个反证，就可以打脸。
首先，是房地产行业指标倒退回15年前。
从销售规模看，2024年预计新房销售额8.4万亿，直接退回到2015年的水平。
建设规模上，新开工面积仅6.9亿㎡，相当于2006年的数据，倒退了18年。
投资信心也受挫，开发投资额9万亿，跌回2014年。
这些数字明明白白地宣告，房地产的黄金时代已经一去不复返了！
其次，是购买力枯竭，中产财富被房产“绑架”。
我们知道，在中国，中产家庭70%的资产都锁在了房产里，远高于欧美国家的30%-40%。
一旦房价下跌，家庭财富直接“腰斩”。
北京二环的“老破大”，3年跌价300万，抵押率降至40%。
深圳的业主就算降价1.5万/㎡，房子还是难出手，经营贷断供的情况也越来越多。
真应了那句话：“房子从财富象征变成债务牢笼，只需一次失业或一场大病！”
再次，是房企求生，千亿现金也难“造血”。
我们看到，冰冻三尺非一日之寒。
就算是保利、华润这些手握现金超千亿的央企，2024年经营性现金流也大幅“掉队”。
世茂、远洋等房企现金流持续为负，“造血”能力几近枯竭。
开发商自己都自身难保了，还怎么能撑起房价上涨？
03
普通人破局：三条保命策略
说到这里，我们普通人最关心的问题来了：
该如何去面对呢？
第一，是优化资产，抛掉“三类毒资产”。
三四线城市的房产要小心，那些人口流失的城市，房子就像“缩水海绵”，越留越不值钱。
楼龄超过20年的老破小也别留，后续的持有成本，像维修费、房产税会越来越高，而且根本卖不出去。
还有远郊盘，通勤超过1小时的新区房，空置率超40%，赶紧处理掉，“割肉止损好过烂在手里！”
第二，是现金为王，梯形存款法抵御风险。
把手里的资金分成三份，分别存1年、2年、3年期定期。
比如30万拆成3个10万，1年期利率2.0%，2年期2.3%，3年期2.5%。
这样每年都有存款到期，既能保证收益，又有流动性，比单存三年期能多赚4000元利息。
第三，是盯紧政策，借力保障房转化红利。
南京、广州等地对改造保障房的业主，最高补贴8万/套。
北京试点“以旧换新”，老旧小区置换补贴能达到房价的15%。
咱得学会顺势而为，这样才能把手里的“死资产”变成“活钱”！
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